Con la cessione del credito la transazione entro 10 anni comporta un plusvalore al 26%: costi irrilevanti (entro i 5 anni dalla fine lavori) o al 50%
Si tiene a precisare che quanto sotto è un testo in bozza. Ma è quello che potrebbe succedere, se approvata definitivamente, dal 2024.
In sintesi, la cessione a titolo oneroso di immobili su cui sono terminati lavori agevolati dall’ articolo 119 del Dl 34/2020 da non oltre 10 anni determina una plusvalenza imponibile Irpef, nel calcolo della quale le spese sostenute (ma solo quelle agevolate al 110% oggetto di cessione del credito o di sconto in fattura) non rilevano se l’intervento si è concluso da non più di cinque anni, mentre rilevano al 50% in caso contrario.
Sulla plusvalenza è sempre possibile chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% (eliminando ogni obbligo dichiarativo), ma solo se l’acquisto o la costruzione risalgono ad almeno cinque anni addietro è possibile aggiornare il costo originariamente sostenuto in base all’indice Istat. Solo la provenienza successoria, ovvero l’aver adibito l’immobile ad abitazione principale del cedente (o dei familiari) per la maggior parte del periodo di possesso (o, comunque, per la maggior parte del decennio anteriore alla cessione) rendono la plusvalenza fiscalmente irrilevante.
Si può, quindi, concludere che:
il decennio che (per gli immobili diversi dall’abitazione principale e non ricevuti per successione) “pulisce da imposta” la plusvalenza va computato dalla conclusione dei lavori agevolati superbonus mentre il numero di anni trascorsi dall’acquisto/costruzione incide sul calcolo della base imponibile;
spese agevolate diverse da quelle superbonus (ad esempio l’eco o il sismabonus ordinari, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il “bonus casa” e così via) non incidono sull’imponibilità (anche se “cedute” o “scontate”), ma, se sostenute assieme a costi agevolati con il superbonus, rilevano ai fini del calcolo della plusvalenza;
spese superbonus agevolate con aliquote diverse dal 110% (anche da parte di soggetti diversi dal proprietario) fanno scattare la nuova forma di imposizione se la cessione avviene entro dieci anni dal termine dell’intervento ma, se sostenute dal cedente, rilevano sempre integralmente nel calcolo della plusvalenza;
analogamente, spese superbonus oggetto di detrazione in dichiarazione (anche da parte di soggetti diversi dal proprietario) fanno scattare la nuova forma di imposizione se la cessione avviene entro dieci anni dal termine dell’intervento, ma rilevano sempre integralmente nel calcolo della plusvalenza se rimaste a carico del cedente.
La nuova disposizione supera la risposta a interpello 204/2021, con cui l’Agenzia ha affermato che un committente privato può scomputare, nel calcolo della plusvalenza da cessione infraquinquennale dell’immobile, i costi sostenuti per gli interventi realizzati sul bene, a prescindere che l’importo del bonus abbia fruito della detrazione, della cessione del credito o sconto in fattura.
VI SONO ANCORA MOLTI DUBBI SULLA METOTOLOGIA DI CALCOLO ECC. MA PER ORA SI INVIA PER OPPORTUNA CONOSCENZA
Rimini 10/11/2023
Studio Bruschi